文、接下来子木

这几天在休假，房价走很多读者在催稿，接下来黄冈市某某装饰设计有限责任公司问我楼市接下来的房价走趋势。

主要是接下来因为假期楼市太热闹，售楼处人满为患，房价走二手房也在蠢蠢欲动。接下来

一些人对未来充满期待，房价走但更多人则是接下来忐忑不安，想卖的房价走怕未来会涨，想买的接下来怕未来会跌。

前几年楼市的房价走跌宕起伏，让人们对楼市的接下来判断缺乏了基础依据，身扛全家重任、房价走步履维艰的接下来中年人，在重大决策面前，往往彷徨迷茫，心中没底。

所以这篇文章，我会帮大家再仔细梳理一遍。

文章比较长，大家好好看，本来是内部分享的干货，今天作为国庆礼物送给大家，希望你能看懂，当然满级读者应该没什么问题。

1、

其实我在4月份，就写过接下来会发生的几个阶段，第一个阶段就是“归零”，还特别用一篇文章进行论述。

那时候市场情绪特别差，但我用监测到的数据告诉大家，房价已经触底了，为什么？

因为在成交量持续收窄的情况下，大多数城市的房价都出现了“止跌”信号：

成交量低迷，但房价指数却持续不动。为什么呢？

这是因为该的卖的都已经卖完了，而剩下的黄冈市某某装饰设计有限责任公司，要么不想贱卖资产，要么就是自住群体，不愿把自住房卖掉。

拿一线城市举例，2021年房价创造历史高点，达到6.22万/平米，但2024年一季度，价格已经跌到了4.1万/平米。

房价普遍回调了33%，跌回到2018年的水平。如果以2018年一线城市二手房3.94万/平米为锚，那么2021的楼市泡沫是58%，而2024年一季度只剩下5%。

每一轮楼市周期，一线城市都是头一个涨，最后一个跌，当一线城市把泡沫完全挤出去的时候，更低能级的城市，挤泡沫的力度只会更大，更多是超跌。

那时候很多人抬杠，我又写文章分析，楼市是国民家庭主要财富的载体，基本70%的劳动力都沉淀在楼市中，跌去一个首付30%，往往意味着会出现D供潮，消费欲望大幅降低，跌50%那么基本就触及了系统性风险。

后来明白，分析再多都是徒劳。根本没什么道理可讲，因为这个道理可能超过了一些人的理解，只能说，认知是有门槛的，财富也绝对服从二八定律。

市场的自然法则就是优胜劣汰，少数人赚多数人的钱，注定少数人才能通过认知赚钱，天雨虽宽不润无根之草，佛法虽广不度无缘之人。铭记于心。

筑底意味着泡沫被挤出，房价短期内跌无可跌，最后会有两种分化路径，一种是反弹，另一种则是衰退。

方向往哪儿走，取决于这个城市的增量和预期，也就是这个城市是扩张的还是收缩的，鹤岗和深圳是两个极端，房价也是两个极端。

而且经济越活跃的地方，房价弹性会更大，前几年可能跌的特别惨，但修复预期后，兜兜转转又会涨回来。

但经济落后的地方，跌的也少，涨的也少，如果房价一直不涨，意味着这个地方没有赚钱效应，居民收入停滞不前，久而久之，楼市会无限期走下坡路。

于是我在6月18日，写文，告诉大家，跌到基本面的城市可以上车了，但其他城市购房需求，可以继续延期，接下来还会有救市大招出现。

2、

同时，我在六月份，抛出了第二阶段论证，“递增”，节点就在九月的美联储降息。

那时候很多人不懂啊，为什么我们的楼市会跟大洋彼岸，美联储政策有关？

现在明白了吗？

这是一场大国深度博弈，看谁能熬下去，结果美联储绷不住，9月拉开了降息周期的序幕，而我们也在紧接着几天后，开始积极响应，推出连续多轮组合拳，不遗余力刺激市场，大水如期而至。

先是股市大涨。

不仅是国内资本，外资机构也在180度转弯，纷纷做多中国，美国最赚钱对冲基金大佬Divid Tepper喊出：看向中国。

截至目前，海外投资者对中国股票的净买入数据创下了2021年3月以来的新纪录。这几天华尔街竟然创造出了“中国龙ETF”，盘后一度大涨25%。

接近着是楼市预期扭转，四大一线城市发力，放松限购，存量房贷利率下降，这些都达到了历史上最高水平。

国庆假期一线城市和部分二线城市的楼市都出现了火爆景象，最火热的是广州和深圳，成交量翻了好几倍，具体数据大家可以去查，这里不做特别说明。

老读者应该知道，我上半年一直让深圳的购房者上车，为什么？因为深圳今年的经济和人口数据都是出类拔萃的，房价也基本跌到底了，一旦预期扭转，深圳是最快上涨的城市。

因为不只是国内人买，从海外回流的资金第一站就是香港，香港股市会涨，马上就是通过深圳涌入资金开始抄底房地产。

前段时间中东投资集团一举拿下华南五大房企之一的中国奥园。苏州热盘龙湖·山河颂项目开放也引来了白袍子的中东土豪们，组团来看。

你以为中东土豪，人傻钱多？

要知道，中东投资机构的核心操盘成员，都是常青藤名校毕业，个顶个的精英，不次于华尔街财团。

而且今年美国两大房地产巨头铁狮门和黑石集团，也多次出手，抄底国内资产。

这不是因为中国资产太便宜了，因为再便宜，资本都要看未来能不能上涨，不能上涨，再便宜都是垃圾资产。但如果能上涨，那便宜资产，就是价值洼地的珍宝。

在楼市层面，国外资本，已经提前一步做出了部署，正如股市上涨前夕，已经有很多大型机构配资重仓一样。

这些我讲过吗？都讲过，尤其在香港股市大涨前夕，9月下旬，我用一篇文章《》告诉大家确定信息，但多少人听了？其实并不多。

只有少数人听了，操作了，一波收益涨了一年的收入，国庆假期，一个读者给我发2万元的红包，我拒收了，这是他应得的，能看懂逻辑的人，天生能吃这碗饭。

3、

接下来敲重点，讲两个特别重要的话题。

1、有人说，人们收入还没有增长，很多人还买不起房，全国人口房价趋势下降，就业还未改善，房地产凭什么会起来？

答案很简单，这是因为：

楼市交易的是预期，交易的是时间，而不是当下。

这几天一线城市和部分二线城市楼市为什么会火爆？

这是因为之前因为种种悲观预期挤压的需求爆发了，一部分是刚需+改善需求，他们怕房价上涨，而加快上车或者置换的步伐。

另一部分则是炒家入场，我了解到的江浙、华南和华东的家族商会资金，已经开始组团了，正在全国范围内寻找标的，抄底被低估的资产。

每一轮楼市都是让能买得起房子的人上车，然后升值，把溢价转移给后来买不起房子的人。

这是因为一开始买不起房子的人，对房价上涨是排斥的，对未来是悲观的，对收入是不确定的。

但他们没有想过，接下来随着房地产复苏以及其他的救市政策落地，会逐步扭转经济走势，经济一旦重新向上，人们有了收入预期，这时候，买房的态度就会转变。

同时房价持续上涨，一步步击垮空军的心理防线，他们只能迫于无奈贷款上车，而这时候，往往已经晚了好几节拍，只能高位站岗。

所以这方面楼市和股市一样，要么就早信，要么就永远别信。最怕的就是在两者之间犹豫的。

2、全国房价接下来都要大涨吗？

很多媒体号都这么说，但我从未说过。

因为政策刚出台，意味着市场交易的是情绪，而不是价值。情绪是感性的，而价值才是理性的。

那么意味着这波情绪过后，房价又要回归理性。

对于你所在城市，扪心自问，经济增长了吗？人口和资金流入了吗？产业升级了吗？基本面有改观吗？处于国家的战略发展红利轴上吗？人们对操盘手满意吗？财政情况健康吗？营商环境有问题吗？

如果都没问题，那么以10月为起点，这就是第一轮上涨，集中在核心区域，然后明年3月份之后会是第二轮，由集中向四周扩散，进行板块轮动式上涨。

因为房地产会带来钱的，钱会锦上添花，助推城市进行新一轮产业升级，经济重回正循环。

但如果都不行，那么这个城市也会涨，只不过是由情绪和营销气氛助推起来的泡沫行情，最多在明年3月份小阳春之后就会熄火。

因为情绪交易周期，一般都是半年左右。这期间，这个城市的所有中介、开发商乃至业主，都会借势炒作，支持房价上涨。

这时候会有大量需求入场，因为在15%的首付和3%左右的利率下，1万多的均价，大多数人努努力都能上得起车，看不起核心地段，买郊区也大把。

然而一旦情绪周期结束，三月小阳春需求集中爆发后，后续购买力跟不上，那么意味着房价会掉头向下。

所以我一直告诫大家，如果你所在的城市很一般，那么明年3月就是最好的解套时机！

你知道了这个真相，明年3月房子卖掉了，别人不知道真相，以为房价还会涨，接了你的盘。

虽然我的楼市读者很多，但面对全国来说，就是沧海一粟，不知道实情的人太多了，被开发商和中介忽悠上车接盘的太多了，而你，因为信息差和认知差，从而赢得博弈。

而且明年这波可能是最后一波解套时机了。因为越来越多人懂得腾挪资产的好处，尤其这一波一二线城市限购宽松，大量低能级城市的资金在向上涌动，反之也是对低能级城市的抽血和榨干。

记得，优质城市是正和博弈，而劣质城市，只能是零和博弈，或者负和博弈。

当然一二线城市的房子就一劳永逸吗？未必。

一线城市基本没问题，即使老破小现在交易量也在起步，这两年经济不好，年轻人意识到了一线城市就业机会的重要性，进行了新一轮的人才迁徙。

而二线城市，要分头部、中部、还是尾部，每一个城市都有独立的命题，比如西安，虽然整体GDP排名才22名，但却是西北地区龙头城市，国家重点发展城市，陆上丝绸之路支点，未来大有可为。

比如天津，虽然GDP不错，但不受政策照顾，这几年被帝都虹吸地越来越严重，缺乏长续人才支撑，那么房价只能被迫分化集中在部分区域和地段。

比如厦门，之前是沿海东部城市的龙头，但这两年福建富人中心的价值受到了质疑，缺乏强力产业支撑，未来房价走势不明朗，很危险。

比如山东青岛和济南，在产业格局下，哪个城市更有未来，优势和劣势分别是什么？

等等等等，每个城市的逻辑点，地段区域都不同，节后我将开启系列主题，帮大家讲清楚每一个城市的底层逻辑。

之前做过几版内容，很多读者都爱看，这是因为我不在任何一个城市，会尽可能的客观公正，而当地媒体基本都会清一色看多，鼓励大家闭眼去买房。

做生意可以理解，但违心忽悠人们上车，并不长远。

真正的楼市是要经过时间审判的，并不是一会儿说涨就是涨，一会儿说跌就是跌，我做了十多年的房地产研究，除了被关小黑屋的文章，所有文章都在案可查，互联网是有记忆的，而人也要为了口碑，不做违心之事。

本文完，如果喜欢，请点个赞或在看。可以加入日富一日研习社，我会在里面每天写更多的信息和分析，跟5600多投资爱好者共同分享财富保值秘密，欢迎加入。